开发闭于宣告《房地产开辟企业发售自行开辟的房爱体育地产项目增值税征收执掌暂行门径》的告示

　　爱体育国度税务总局订定了《房地产开采企业出卖自行开采的房地产项目增值税征收料理暂行手段》，现予以颁发，自2016年5月1日起履行。

　　第一条 依据《财务部 国度税务总局合于全体推开买卖税改征增值税试点的合照》（财税〔2016〕36号）及现行增值税相合规则，订定本手段。

　　第三条 房地产开采企业以接盘等样式购入未竣工的房地产项目络续开采后，以自身的表面立项出卖的，属于本办规则则的出卖自行开采的房地产项目。

　　第四条 房地产开采企业中的寻常征税人（以下简称寻常征税人）出卖自行开采的房地产项目，实用寻常计税格式计税，依据赢得的全体价款和价表用度，扣除当期出卖房地产项目对应的土地价款后的余额筹划出卖额。出卖额的筹划公式如下：

　　当期应许扣除的土地价款=（当期出卖房地产项目造造面积÷房地产项目可供出卖造造面积）×付出的土地价款

　　当期出卖房地产项目造造面积，爱体育是指当期举办征税申报的增值税出卖额对应的造造面积。

　　房地产项目可供出卖造造面积，是指房地产项目能够出售的总造造面积，不包罗出卖房地产项目时未孤单作价结算的配套大家举措的造造面积。

　　付出的土地价款，是指向当局、土地料理部分或受当局委托收取土地价款的单元直接付出的土地价款。

　　第六条 正在筹划出卖额时从全体价款和价表用度中扣除土地价款，该当赢得省级以上（含省级）财务部分监（印）造的财务单据。

　　第七条 寻常征税人应成立台账挂号土地价款的扣除处境，扣除的土地价款不得越过征税人本质付出的土地价款。

　　第八条 寻常征税人出卖自行开采的房地产老项目，能够采用实用简陋计税格式依据5%的征收率计税。已经采用简陋计税格式计税的，36个月内不得变动为寻常计税格式计税。爱体育

　　（一）《造造工程施工许可证》说明的合同开工日期正在2016年4月30日前的房地产项目；

　　（二）《造造工程施工许可证》未说明合同开工日期或者未赢得《造造工程施工许可证》但造造工程承包合同说明的开工日期正在2016年4月30日前的造造工程项目。

　　第九条 寻常征税人出卖自行开采的房地产老项目实用简陋计税格式计税的，以赢得的全体价款和价表用度为出卖额，开发开发不得扣除对应的土地价款。

　　第十条 寻常征税人选用预收款格式出卖自行开采的房地产项目，应正在收到预收款时依据3%的预征率预缴增值税。

　　第十一条 应预缴税款依据以下公式筹划：应预缴税款=预收款÷（1+实用税率或征收率）×3%

　　实用寻常计税格式计税的，依据11%的实用税率筹划；实用简陋计税格式计税的，依据5%的征收率筹划。

　　第十二条 寻常征税人应正在赢得预收款的次月征税申报期向主管税务构造预缴税款。开发

　　第十三条 寻常征税人出卖自行开采的房地产项目，兼有寻常计税格式计税、简陋计税格式计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《造造工程施工许可证》说明的“维持范围”为按照举办划分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全体进项税额×（简陋计税、免税房地产项目维持范围÷房地产项目总维持范围）

　　第十四条 寻常征税人出卖自行开采的房地产项目实用寻常计税格式计税的，应依据《买卖税改征增值税试点推行手段》（财税〔2016〕36号文献印发，以下简称《试点推行手段》）第四十五条规则的征税负担产生年华，开发以当期出卖额和11%的实用税率筹划当期应征税额，抵减已预缴税款后，向主管税务构造申报征税。未抵减完的预缴税款能够结转下期络续抵减。

　　第十五条 寻常征税人出卖自行开采的房地产项目实用简陋计税格式计税的，应依据《试点推行手段》第四十五条规则的征税负担产生年华，以当期出卖额和5%的征收率筹划当期应征税额，抵减已预缴税款后，向主管税务构造申报征税。未抵减完的预缴税款能够结转下期络续抵减。

　　第十七条 寻常征税人出卖自行开采的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税构造申报缴纳买卖税的预收款，未开具买卖税发票的，能够开具增值税普遍发票，不得开具增值税专用发票。爱体育

　　第十八条 寻常征税人向其他个体出卖自行开采的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

　　第十九条 房地产开采企业中的幼范围征税人（以下简称幼范围征税人）选用预收款格式出卖自行开采的房地产项目，应正在收到预收款时依据3%的预征率预缴增值税。开发

　　第二十条 应预缴税款依据以下公式筹划：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

　　第二十一条 幼范围征税人应正在赢得预收款的次月征税申报期或主管税务构造审定的征税限日向主管税务构造预缴税款。

　　第二十二条 幼范围征税人出卖自行开采的房地产项目，应依据《试点推行手段》第四十五条规则的征税负担产生年华，开发以当期出卖额和5%的征收率筹划当期应征税额，抵减已预缴税款后，向主管税务构造申报征税。未抵减完的预缴税款能够结转下期络续抵减。开发开发

　　第二十三条 幼范围征税人出卖自行开采的房地产项目，自行开具增值税普遍发票。进货方须要增值税专用发票的，幼范围征税人向主管税务构造申请代开。

　　第二十四条 幼范围征税人出卖自行开采的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税构造申报缴纳买卖税的预收款，未开具买卖税发票的，能够开具增值税普遍发票，不得申请代开增值税专用发票。

　　第二十五条 幼范围征税人向其他个体出卖自行开采的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

　　第二十六条 房地产开采企业出卖自行开采的房地产项目，依据本办规则则预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

　　第二十七条 房地产开采企业以预缴税款抵减应征税额，应以完税凭证动作合法有用凭证。

　　第二十八条 房地产开采企业出卖自行开采的房地产项目，未按本办规则则预缴或缴征税款的，由主管税务构造依据《中华黎民共和国税收征收料理法》及干系规则举办惩罚。

　　解释：《国度税务总局合于改正部门税收模范性文献的通告》（国度税务总局通告2018年第31号）对本文举办了改正。